Entra in vigore la riforma del condominio: ecco tutte le principali novità

Il 18 giugno entra ufficialmente in vigore la legge 220/2012 che modificherà sensibilmente la materia condominiale, una tra le prime cause di controversie giudiziarie in Italia. Le novità della normativa sono infatti state appositamente studiate per tener conto dei più importanti pronunciamenti della Corte di Cassazione, ma anche di altri Tribunali e Corti d’Appello.

Tra le principali modifiche vi sono nuovi specifici compiti per l’amministratore, il cambio dei criteri di maggioranza per l’approvazione delle delibere in assemblea e nuove regole per le parti comuni.

In materia di amministrazione vi sono forse i maggiori cambiamenti: si introduce la possibilità di nominare una società al posto di una persona fisica, mentre l’amministratore “professionista” diventa obbligatorio solo per fabbricati con più di otto proprietari. Tra i requisiti necessari per questa nuova figura vi sono il diploma di scuola secondaria superiore ed un corso di formazione apposito, insieme alla comprovata onorabilità. In ogni caso l’Amministratore può essere revocato dall’assemblea con voto di maggioranza qualificata, oppure da un tribunale che si pronuncia a seguito del ricorso di uno o più condomini, se sono riscontrate gravi irregolarità nella gestione.

Tra le giuste cause per il suddetto “licenziamento” la normativa menziona esplicitamente la mancata emissione del rendiconto di spesa annuale o l’assenza di convocazione dell’assemblea per la sua approvazione, il rifiuto di procedere alla nomina del nuovo amministratore o l’assenza di apertura ed utilizzo del conto corrente condominiale obbligatorio. Su richiesta dell’assemblea l’amministratore sarà poi tenuto ad allestire un sito internet condominiale, presso il quale ognuno potrà consultare e scaricare i rendiconti mensili e i verbali d’assemblea

In materia di riunioni, se i condomini sono più di 20, il singolo delegato (anche una persona di fiducia) non può rappresentare più di un quinto dei condomini o di 200 millesimi. Le deleghe per la partecipazione all’assemblea non potranno più essere affidate all’amministratore. Per quanto riguarda delibere ordinarie ed approvazione dei bilanci, l’assemblea è valida con presenti almeno un terzo dei condomini con almeno un terzo dei millesimi, mentre in caso di decisioni straordinarie, occorre una maggioranza di 500 millesimi. Per le innovazioni è richiesta invece la maggioranza degli intervenuti.

Per cambiare la destinazione di una parte comune non serve più sempre e comunque l’unanimità, ma è necessaria nella maggior parte dei casi una maggioranza di quattro quinti dei condomini o dei millesimi. La convocazione dell’assemblea in oggetto deve rimanere affissa per almeno 30 giorni nei locali di maggior uso dello stabile o negli spazi appositi, e la comunicazione deve effettuarsi con raccomandata A/R o posta elettronica certificata, pervenendo almeno 20 giorni prima della data di convocazione.

Viene modificato anche l’aspetto sanzionatorio, con pene che partono da 200 ed arrivano fino a 800 euro in caso di recidive. In accordo con una sentenza della Cassazione, infine, viene riconosciuto il “diritto soggettivo” per gli animali domestici, e di conseguenza i regolamenti di condominio non potranno più vietarne il possesso.

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